Por: Omar J. Arcia, Esq.
Abogado de Defensa de Foreclosure y Bancarrota.
Miles de propietarios en nuestra comunidad están 20-50% bajo el agua (Upside-Down) en sus propiedades y buscan una salida. Algunos están frustrados por los intentos infructuosos de negociación de una modificación del préstamo hipotecario, y otros simplemente escogen rendirse y entregar sus propiedades por que no conocen o están seguros de sus derechos. No sería mucho mas fácil salvar su propiedad si solo tuviera una primera hipoteca y ningún pago adicional?. Además, una vez que el mercado cambie de dirección, piense en toda la ganancia (Equity) que puede construir en los próximos años?
Para propietarios que tomaron una segunda hipoteca o una línea de crédito en sus propiedades, considerando las actuales condiciones económicas puede ser particularmente fuerte. Líneas de crédito adicionales a las de su hipoteca principal pueden ser eliminadas a través del Capítulo 13 de la ley de Protección por Bancarrota. Cuando un Juez remueve los Liens por hipoteca de su propiedad durante un procedimiento de Bancarrota se llama “Stripping” de Lien, “Cram Down” o “Strip Down”. En el Capitulo 13 las segundas hipotecas y líneas de crédito de una propiedad principal pueden ser eliminadas en dependencia del avalúo de la propiedad. Muchas cortes de Bancarrota siguen la regla que convierte a las segundas hipotecas o líneas de crédito completamente UNSECURE si el principal adeudado en la primera hipoteca excede el valor del mercado de la propiedad siendo residencia principal.
Para calificar, La Corte generalmente requiere pruebas que la propiedad vale menos del monto adeudado en la primera hipoteca, lo cual puede ser establecido a través de un Avalador (appraisal) Certificado que sea aceptado por La Corte. En un mercado donde los precios de las casas han caído por lo menos un 30% muchos propietarios pueden calificar para esta opción.
Los Liens productos de Impuestos o Asociaciones de Propietarios también pueden ser “STRIPPED OFF” por el Capitulo 13. En el procedimiento de reorganización de deuda se establece que estos liens no están atados a ningún Equity en la propiedad ya que este no existe. Mas importante todavía es la posibilidad de repagar cualquier deuda acumulada de la primera hipoteca en un periodo de 3 a 5 años con cómodas mensualidades. Esto permite a las familias permanecer en su propiedad y ninguno de sus acreedores pueden contactarlos, perseguirlos o molestarlos con llamadas telefónicas o inclusive proseguir con el Foreclosure durante el período de protección por bancarrota.
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